Kansen in Duits vastgoed

Kansen in Duits vastgoed

In mijn column wil ik ingaan op een investeringskans in de obligatiemarkt. Zelfs met de huidige lage rente doen zich nog mogelijkheden voor in obligaties met een gunstige risico/rendementsverhouding. 

De tip die ik geef ligt in het investeren in Duits vastgoed. Nu hoor ik u al denken: wat is dit voor een afgezaagde tv-reclame? Echter, er doen zich in het Duitse vastgoed nog mogelijkheden voor om tegen een beperkt risico toch een mooi rendement te behalen. Beleggers in beursgenoteerde vastgoedobligaties en vastgoedaandelen konden afgelopen jaren al flink profiteren. De dalende rente stuwde de obligatiekoersen omhoog en een lagere rente betekent een hogere winst voor bedrijven wat de aandelenkoersen heeft doen opveren. Op dit moment bieden veel obligaties nog maar weinig rendement en bereiken aandelenkoersen nieuwe hoogten. Het bedrijf in kwestie waar ik nog mooie investeringskans in zie is Adler Real Estate.

Adler verhuurt en beheert particulier vastgoed in grote delen van Duitsland. De afgelopen jaren heeft het bedrijf fors geïnvesteerd om verschillende vastgoedportefeuilles over te nemen. Om deze overnames te financieren heeft Adler in de afgelopen jaren een aantal interessante obligaties op de markt gebracht. Naast een hoge coupon, bieden de obligaties de kans om mee te profiteren van een koersstijging door de goede resultaten van het bedrijf en de dalende rente. Dit laatste geld natuurlijk alleen wanneer de obligatie tijdens de looptijd al wordt verkocht. Adler heeft eind maart een obligatie op de markt gebracht met een coupon van 4,75% en een looptijd tot 2020. Momenteel noteert de koers van de obligatie rond de 102.5%, waarmee het rendement tot einde looptijd uitkomt op 4,22% per jaar.

Door verschillende overnames is de balans van Adler sterk gegroeid. Met deze nieuwe aankopen zijn er veel synergiën te behalen in de vastgoedmarkt wat de winstgevendheid verbetert. Acquisities van nieuwe woningen worden alleen gedaan wanneer de portefeuille een positieve kasstroom heeft na aftrek van alle kosten. Adler heeft recent Westgrund AG overgenomen waardoor het aantal huurders van 60.000 naar 100.000 is toegenomen. In de markt is er met vertrouwen gereageerd op de overname, gezien de koersstijging van de nieuwe obligatie van 98.9% naar 102.5% in slechts een maand.

Mijn verwachting is dat Adler na de laatste acquisitie geen andere grote overnames op het oog heeft, en zal inzetten op een toename van de winstgevendheid in combinatie met het terugbrengen van de zogenoemde LTV (Loan-to-Value). Hierdoor zal het risico van de obligatie afnemen.

De beheerde woningen bevinden zich in het midden en noorden van Duitsland. Duitsland heeft zich de afgelopen jaren bewezen als de grote groeimotor van Europa. Hoewel de groei niet gigantisch is, is het beter dan de krimp in vele andere Europese landen. De groei zorgt voor meer immigratie naar Duitsland en daardoor een grotere vraag naar particuliere huurwoningen. Daarnaast is de trend dat de bevolking langer alleen blijft wonen, wat de vraag naar huurwoningen eveneens doet toenemen.

In 2014 zijn de huurprijzen en huisprijzen in Duitsland gestegen, hoewel de stijging minder was dan in voorgaande jaren (zie figuur). Van een bubbel in de huur- en koopmarkt valt echter nog niet te spreken. Woonlasten zijn in Duitsland relatief laag, het merendeel van de Duitsers geeft minder dan 30% van zijn/haar inkomen uit aan woonlasten. Bovendien is de Duitse vastgoedmarkt achtergebleven afgelopen decennia in vergelijking met omringende landen.

Foto: Empirica

Al met al kan Adler profiteren van een gunstige vastgoedmarkt in Duitsland. Voor u biedt de obligatie een mooie kans om zo op een veilige manier mee te profiteren van de groei die Adler doormaakt. Het risico acht ik beperkt gezien de stabiele markt en toekomstige kasstromen. Daarnaast biedt de vastgoedportefeuille van Adler Real Estate zekerheid mocht het bedrijf in de toekomst in zwaarder weer terecht komen, waar ik momenteel niet bang voor ben. De risico/rendementsverhouding vind ik positief. Maar het rendement boven de spaarrente geeft al weer dat er extra risico wordt gelopen, dus ook bij deze kansen blijft spreiden essentieel.

Thomas Kalsbeek, MSc. Finance behaalde aan de Rijksuniversiteit Groningen. Werkzaam als portfolio manager bij OHV Vermogensbeheer. Gespecialiseerd in fixed income, van investment grade tot kansen in high yield.

2017-01-16T14:02:42+00:00 mei 7th, 2015|Columns, Thomas Kalsbeek|